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地產股可以持續反彈嗎?

更新日期:1月 3


本周公布施政報告中最大的亮點,必然是放寬物業貸款九成按揭。在施政報告之後,香港地產股即時有反彈,這個反彈潮又可以持續幾耐呢?


在放寬之前,香港樓宇的按揭貸款,最多只能承告八成至九成的按揭,樓價亦限制於400萬至600萬的樓,在剛剛的施政報告中放寬至800萬至1000萬的樓。配合金管局的壓力測試指引,即加息3%後,供款比率不高於入息60%。


近年一手樓的銷情十分理想,其中一個最主要的原因就是一手發展商可以提供二按給買家,讓買家容易上車,若買二手樓的首期都要五成,大大阻礙了市民上車的機會,這一點絶對是造成近年樓市出現斷層的主要原因之一。這一次放寬九成借貸上限金額到1000萬,自然必令到400萬到800萬再到1000萬的樓,多了一個龐大的購買力。樓市上有一定程度的賣家即時封盤再觀察情況。


新鴻基地產(0016)即時反彈到120元水平,地產股的反彈可以繼續嗎?這個放寬對樓市的銷售必然有一定幫助,那必然對地產股有一定支持。而要這類地產股持續反彈,我們要先分清楚兩件事,第一銷售理想跟物業資產價值是否重回升軌是兩回事,第二,地產發展跟物業收租,在投資的層面又是分開計算的。


投資市場其實是市場資金對未來前景的睇去,然後用真實的金錢去用錢投票。有時候短線的情緒或者人踩人的情況影響之下,會出現很好的買入機會。此刻,香港的地產收租股,大約可以這樣區分: 1)對於遊客零售為主的收租股及本地零售股,必然要等待香港的社會運動平息後,才會出現轉機。

2)對於民生為主的零售租務股,由於其主要的租客其實也是大集團,使得這類型的民生租務股實質上的影響不多。 3)地產發展商,這類股份明顯就是受惠這次施政報告的主要板塊之一,整體上要分析這類股份本身的質素,例如未來銷售策略及土地儲備等。 4)混合地產商,大型地產發展商,通常都是混合方式,在計算的角度,要看其混合的程度如何,甚至可以計算其不同組合的比率,例如地區性、收租業務性等。


筆者認為,已經出現了中長線的買入時機!而港股本身在大型上落市況當中,如果大型地產類股份多少會受制於指數的升跌,那麼待這次抽高回落之後再作入市部署及考慮會更為安全及適合。而直接的房地產應唔應該買貨?筆者學超人誠哥咁講,負擔得起自住唔怕買!短暫的炒作空間就一定要有找到一定的平價盤,這一點並不容易讓一般人接觸得到,筆者進行中的地產項目,就是針對這個方向。


也回顧一下上週筆者"吳系仨分鐘—周年聚會"當中,指英鎊有轉機,明確指出本港最大的房地產信託基金的方向。很開心,希望當日到場嘉賓可以得益。

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